mutui ipotecari

Sogno o incubo: vademecum per i mutui ipotecari destinati all’acquisto della casa

L’acquisto della casa, soprattutto la prima casa, e’ il sogno “basico” della vita di ciascuno noi. Per realizzare tale desiderio si ricorre spesso al finanziamento bancario sotto forma di mutuo ipotecario.

Ci si indebita sostanzialmente per due motivi:
per mancanza di disponibilità del danaro necessario: in tal caso per la banca e’ necessario verificare che il rapporto rata/reddito del richiedente non superi il 30-35%. Se avete un reddito che non consente di garantire il rispetto di questo rapporto, evitate di essere delusi
per motivi “fiscali” al fine di dimostrare un indebitamento: in altri termini chi ha i suoi risparmi depositati in banca e probabilmente paga molte tasse, attraverso una operazione di mutuo, tenta di presentare al fisco una posizione non proprio felice facendo vedere che la casa viene acquistata facendo un debito. In tal caso quella percentuale (30-35%) puo’ anche essere superata in ragione dell’entità dei risparmi accumulati e depositati in banca.

Fin qui tutto normale! Ma la cronaca degli ultimi anni chi ha insegnato che il vero problema del rapporto banca-cliente è che non c’è reciprocità informativa. Una costante ambiguità presente in tutte le operazioni finanziarie chiamata “asimmetria informativa”: in pratica le informazioni sull’operazione che è oggetto di finanziamento non sono conosciute allo stesso modo da parte di tutti gli attori in gioco.
Una delle prime lezioni ricevute in banca da un mio ex capo (oggi indagato dalla procura di Firenze) riguardava proprio il “come” realizzare l’asimmetria informativa in maniera subdola e “formalmente” pulita. Questo top manager ripeteva spesso che «in banca non si dicono bugie ma non bisogna dire tutto». In altri termini, utilizzare l’omissione come strumento per non far capire tutto ai clienti.
E’ quindi il caso di dare alcuni consigli ai lettori per tentare di colmare il buco delle varie “omissioni” messe a punto dagli istituti di credito per sottrarre più soldi possibile a chi si presenta per chiedere un mutuo, che è spesso in una condizione piscologica down ( ricordiamolo sempre: sta realizzando il sogno della sua vita grazie ad un prestito di un terzo) ed e’ quindi disposto ad accettare ogni condizione pur di ottenere il prestito.

TASSO FISSO O TASSO VARIABILE: con la situazione dei tassi di sistema mai cosi bassi nella storia del credito bancario, occorre scegliere il TASSO FISSO. In tal modo oggi si blocca il prezzo (tasso basso) per la durata di un mutuo (da 10 anni a 30 anni). Ovviamente le banche spingono per vendere mutui a tasso variabile per garantirsi maggiori guadagni in futuro (perché i tassi potranno soltanto salire)

SOLO IL VALORE MINIMO. Se proprio volete scegliere un mutuo a tasso variabile ricordatevi che sul mutuo a tasso variabile la banca fissa quasi sempre solo il valore minimo (il cosiddetto tasso floor, al di sotto del quale non puo’ scendere), senza inserire ovviamente quello massimo (tasso cap), per essere sicura di non perderci e per non porre limite al suo guadagno.
Quindi dovrebbe mettere un cap (tetto). Oppure dovrebbe almeno dare la possibilità di rescindere il contratto quando il tasso sale troppo, ma spesso in questi casi chiede una penale di rescissione che è vietata per legge. Vi starete chiedendo: ma se e’ vietata per legge, come mai la applicano?
L’ostacolo legale, previsto anche per i finanziamenti, è infatti aggirato facilmente.

PENALI MASCHERATE. Gli istituti di credito, al posto di fare pagare la penale, provano infatti ad addebitare delle spese di chiusura del contratto molto alte, fino a mille euro, che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo.
Si tratta di penali mascherate e si possono evitare stando attenti al momento della stipula del contratto.

IPOTECA DA ADEGUARE. C’è poi il problema delle garanzie. Quando faccio un mutuo la banca iscrive l’ipoteca sull’immobile per il quale mi viene concesso il prestito. Di solito la garanzia (ipoteca) e’ il doppio dell’importo del debito. Fin qui tutto corretto: e’ prassi!
Succede però che, man mano che pago le rate del mutuo, l’importo del debito diminuisce ma il valore della garanzia rimane lo stesso determinando un eccesso di garanzia dovuto al fatto che il rapporto garanzia/debito e’ piu del doppio convenuto nel contratto.
Ma se il mutuatario (debitore) chiede di ridurre l’ipoteca in base a quanto gli è rimasto ancora da pagare la banca si rifiuta di farlo. E la legge, anche se il buon senso direbbe il contrario, lo permette. Quindi come è possibile tutelarsi? In sede di stipula del contratto bisogna chiedere la possibilità di adeguamento dell’ipoteca in funzione di quanto mi resta da pagare.

POLIZZE INCENDIO O VITA? Un discorso a parte riguarda infine le condizioni imposte dalla banca per concedere il mutuo (polizze incendio o vita) che sono illegittime quando vengono proposte senza la possibilità di scegliere tra i prodotti offerti da altre banche concorrenti. In altri termini il “consiglio” delle banche al debitore e’ sovente quello di assicurare l’immobile dal rischio scoppio, incendio o altre cause naturali di depauperamento del valore, nonche’ di coprirsi dal rischio morte o invalidita’ permanente al fine di non lasciare una pesante eredita’ (debiti) ai successori legittimi.
Fin qui tutto bene. Io consiglio di acquistarle entrambe ma da chi, cosi come suggerito dalla legge, vi offre le migliori condizioni e non necessariamente dalla banca che vi ha concesso il mutuo.
In particolare, per quanto riguarda la polizza scoppio-incendio sull’immobile vincolata a favore della banca bisogna inoltre controllare che nel contratto sia indicata la clausola “nei limiti dell’ammontare residuo” e non “nei limiti dell’aumentare dell’intero valore del mutuo”, perché il rischio per la banca è di perdere quanto manca da versare, non l’ammontare totale.

Attenzione quindi a questi aspetti perche’ talvolta il sogno si trasforma in incubo.

Alla prossima

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Vincenzo Imperatore

Vincenzo Imperatore

Giornalista pubblicista, collabora con quotidiani e riviste specializzate e conduce un programma radiofonico di informazione finanziaria. E' fondatore di InMindConsulting.eu

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